Entenda o que é financiamento imobiliário, quais são os juros e encargos, valor máximo de parcelas e como a fazer!
Para quem busca adquirir um imóvel, optar pelo financiamento imobiliário é muito comum. O financiamento imobiliário é uma linha de crédito oferecida pelos bancos para ser usada para fins imobiliários, como a aquisição de um apartamento. Ele costuma cobrir até 80% do valor total do imóvel e pode durar até 35 anos.
O pagamento do montante (chamado de saldo devedor) é feito de forma parcelada. O valor máximo dessas parcelas é baseado na sua renda comprovada e não costuma passar de 30% dela.
Portanto, se você ganha R$ 6.000 por mês, bancos vão lhe oferecer parcelas mensais de no máximo R$ 1.800. Mais para frente, explicaremos melhor como fazer essa conta e descobrir qual imóvel cabe no seu bolso.
Como funciona o financiamento imobiliário?
Para fazer um financiamento imobiliário, o interessado vai a um banco, caixa econômica ou outra instituição que faça financiamento, apresenta os documentos exigidos e preenche uma ficha cadastral.
A melhor opção é fazer o contrato do financiamento através de empresas de assessoria de crédito, pois as mesmas além de possuírem menos burocracia, apresentam taxas e condições maleáveis de pagamento e negociação.
O banco vai fazer uma análise de risco de crédito do cliente. Isso significa verificar o histórico da pessoa: seu “score” de crédito, se ela está inadimplente, se tem muitas dívidas, qual é sua renda e sua capacidade de pagamento.
Outros membros da família podem entrar na composição da renda mínima exigida para concessão do crédito, como pais, filhos e cônjuges. Esta avaliação influencia na taxa de juros e é determinante para a concessão ou não do crédito.
Se o financiamento for aprovado, a instituição desembolsa o valor e o consumidor começa a pagar as parcelas.
Entrada
Em geral, é cobrada uma entrada de 20% do imóvel no financiamento. O tomador do empréstimo pode oferecer mais. Nossos Especialistas recomendam estudar o valor a ser pago de entrada. Já que depende diretamente das taxas de juros e do capital do contratante. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, quanto menor a dívida, menos juros você irá pagar.
Garantias
O próprio imóvel objeto do financiamento é a garantia da operação. Isso pode ocorrer por meio de hipoteca ou alienação fiduciária. A última modalidade é de longe a mais utilizada pelas instituições financeiras, pois o bem fica alienado a quem empresta até a quitação, o que torna mais fácil sua retomada em caso de inadimplência.
Podem ser oferecidos em garantia também outros imóveis do tomador do empréstimo e até de terceiros, e direitos creditórios da venda de imóveis. A instituição que empresta tem direito de exigir garantias adicionais.
SFH e SFI: conheça os sistemas brasileiros
Quando se pensa sobre “o que é financiamento imobiliário”, é preciso lembrar dos dois principais sistemas vigentes: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
No SFH, as regras são determinadas pelo governo federal. Hoje em dia, isso inclui:
Vale lembrar que é o SFH que permite uso do saldo do FGTS para financiamento imobiliário. Ou seja, para utilizá-lo, é preciso que a operação se encaixe nas condições listadas acima.
O que é Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário
É sobre as parcelas do financiamento que recaem as taxas de juros que as instituições financeiras anunciam, mas não é só isso: há outros encargos envolvidos.
Por isso é preciso saber quanto fica o Custo Efetivo Total (C.E.T.) de cada financiamento imobiliário. Ele inclui:
As parcelas podem decrescer em valor ao longo do tempo (se for aplicado o Sistema de Amortização Constante – SAC) ou manterem seu valor constante (se for aplicada a Tabela PRICE).
Quais são as taxas de juros de financiamento imobiliário?
Os bancos que determinam suas próprias taxas de juros, mas costumam acompanhar uns aos outros para competir entre si. É importante lembrar que os valores de taxas podem mudar dependendo do cenárioeconômico. No começo de 2022, as taxas das principaisinstituições nacionais eram:
Estas são as famosas taxas balcão, um percentual base das instituições bancárias para esse tipo de serviço. É muito comum encontrar taxas menores e condições mais atraentes quando já se é cliente ou possui bom relacionamento com o banco.
Leia também:COMO DECLARAR IMÓVEL FINANCIADO NO IMPOSTO DE RENDA 2022? TIRE SUAS DÚVIDAS.
Como calcular o preço do apartamento que você pode pagar
Independentemente do valor de entrada estipulado no financiamento, o valor total do mesmo é impactado diretamente pela taxa de juros empregada e número de parcelas.
Usualmente a entrada é calculada em 20% do valor do imóvel avaliado pela instituição financeira, mas normalmente esse tipo de negociação é fechada com taxas mais baixas. Podendo chegar em alguns casos a 10% ou 0%, ou seja, zero de entrada ao contratar o financiamento.
Vamos simular que o imóvel escolhido por você, para o financiamento seja no valor de R$ 800 mil reais. Se você dispõe de R$ 160 mil reais para oferecer como entrada (20%) e financiar R$ 640 mil reais em 35 anos pela Caixa Econômica Federal com a taxa mencionada no tópico acima, usando à Tabela SAC, a parcela inicial seria R$ 6.300,00 e parcela final R$ 1.559,00.
Então, é chegado o momento de pensar nesses prazos e juros condicionais. Para facilitar a sua vida, a Suder simula gratuitamente o seu financiamento, da primeira à última parcela de acordo com as taxas praticadas pelo mercado.
Além do financiamento imobiliário
Não se esqueça que adquirir imóveis tem custos de cartório e impostos (até 5% do valor do imóvel) e custos de manutenção (como condomínio e IPTU).
Como usar o dinheiro do FGTS no seu financiamento imobiliário
Se você tem ou já teve emprego de carteira assinada, tem uma conta de FGTS. O valor ali contido pode ser utilizado pelo trabalhador em determinadas situações, como para financiamento imobiliário.
Para tanto, é preciso que o imóvel que você quer comprar se encaixe no sistema SFH, que hoje contém as seguintes regras:
Quais são os documentos necessários para financiamento imobiliário?
O seu financiamento imobiliário passa diretamente pela obtenção dos documentosnecessários. A lista inclui:
É possível renegociar financiamento imobiliário?
Sim! É possível tanto renegociar as taxas de juros com seu banco quanto discuti-las com outra instituiçãofinanceira e fazer a portabilidade da dívida. Novas regras vigentes desde abril de 2020 facilitam esse processo de renegociação ou transferência.
Como fazer um financiamento imobiliário?
O primeiro passo para fazer um financiamento imobiliário é escolher um imóvel cujo preço seja compatível com sua renda.
Vale ressaltar que antes de liberar o crédito o banco vai avaliar também a documentação do bem e do vendedor, para garantir que ambos não tenham ônus e dívidas que possam impedir o negócio.
Depois é hora de pesquisar, buscando a instituição financeira que ofereça as melhorescondições. Lembre-se que cada banco tem sua própria política.
Leve em consideração o Custo Efetivo Total (CET). Os preços dos seguros, por exemplo, são representativos e variam de empresa para empresa. Você não é obrigado a contratar o seguro oferecido por seu banco, podendo procurar alternativas no mercado.
Os bancos costumam levar em consideração também o relacionamento. Se você é cliente antigo e tem outras operações com a instituição, pode obter condições mais vantajosas.
Escolhida a instituição, o passo seguinte consiste em apresentar a documentação e preencher os formulários necessários. Estes papéis podem ser digitalizados e encaminhados ao banco eletronicamente. O prazo médio para aprovação de um financiamento é de cerca de 30 dias.
Embora os serviçosonline tenham avançado bastante, o cliente ainda tem que comparecer à agência para assinar o contrato, ir à prefeitura para gerar guia de pagamento do ITBI, dependendo do município, e comparecer ao cartório para registro do contrato.
Por isso é indicado adquirir o financiamento através de empresas especializadas em acessória de crédito, onde a burocracia é menor e todos os tramites entre município, cartório e instituição financeira são realizados de forma ágil e pratica.
O que pode reprovar um financiamento imobiliário?
A instituição financeira pode recusar o financiamento se você estiver “negativado”, ou seja, com o nome sujo nos birôs de crédito como Serasa e SPC. O banco irá avaliar outros riscos da operação de crédito, como sua capacidade financeira.
Vale lembrar que a instituição irá avaliar a situação do imóvel e do vendedor e, caso haja pendências que afetem a venda do bem, é possível a reprovação do contrato. O banco pode considerar ainda que a garantia oferecida, o próprio imóvel, não é suficiente para cobrir o crédito pretendido.
Portabilidade do financiamento imobiliário
A portabilidade dos financiamentos é possível e se tornou bastante comum nos últimos anos por causa da redução da taxa de juros. O instrumento permite que o cliente transfira sua operação de uma instituição para outra que ofereça taxas melhores. O banco originalmente contratado pode cobrir a oferta do novo.
Este mecanismo vale para imóveis prontos. Não entram empreendimentos na planta e em construção.
Como conseguir financiamento para comprar imóvel? A Suder te ajuda!
Nós sabemos que são muitas condições e burocracias para adquirir o financiamento imobiliário. Por isso a Suder, oferece uma assessoria gratuita de financiamento imobiliário para todos os seus clientes.
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