saiba como usar seu imóvel no pagamento de um novo.
Dação em pagamento de imóvel: Saiba como utilizar seu imóvel para adquirir um novo
Já pensou em usar o valor do seu imóvel para comprar outro? Seria ótimo, não é mesmo? Pois saiba que essa é uma opção cada vez mais utilizada, chamada de dação em pagamento de imóvel.
Mas o que isso significa, afinal? A dação em pagamento de imóvel consiste em utilizar um imóvel de sua propriedade como entrada para a compra de outro, como uma casa ou um apartamento novo.
Vamos entender melhor através de um exemplo: Maria realizou o sonho da casa própria, mas agora deseja trocar de apartamento por um maior. Ela procurou uma imobiliária, conversou com um corretor e deu início ao processo de dação em pagamento.
Maria utilizou seu antigo apartamento, avaliado em R$ 500 mil, como parte do pagamento de um novo imóvel no valor de R$ 800 mil. Ela transferiu o apartamento de R$ 500 mil para o proprietário do imóvel que desejava comprar e financiou os R$ 300 mil restantes.
Não basta apenas escolher o novo imóvel e começar o processo, certo? Vamos entender melhor.
O primeiro passo é encontrar uma imobiliária de confiança e um corretor registrado. Assim, você contará com profissionais qualificados para ajudar nesse processo. O corretor fará uma série de perguntas para entender suas necessidades e procurará oportunidades de negócio de acordo com seus requisitos.
Além disso, será necessário avaliar o imóvel que você deseja utilizar na dação. Serão considerados aspectos como localização, dimensão, estado (novo ou usado), encanamento, fiação, número de vagas na garagem, acabamento e necessidade de reformas, entre outros.
A negociação com o proprietário do imóvel desejado também é uma etapa importante, e o corretor atua como mediador nesse processo. É possível realizar a dação em pagamento diretamente com incorporadoras, mas é preciso ter atenção, pois o valor oferecido pelo seu imóvel pode ser abaixo do valor de mercado devido aos custos adicionais que a empresa terá, como taxas de documentação.
No entanto, se você não tem pressa, negociar com uma incorporadora também pode ser vantajoso. Se a dação em pagamento de imóvel for para uma unidade em construção, é possível até mesmo vender sua casa ou apartamento para outra pessoa antes da entrega da obra, obtendo um preço superior ao oferecido pela incorporadora. Caso não consiga vender até a data de entrega, a incorporadora receberá o imóvel conforme o acordado, e você não terá prejuízo.
É importante ressaltar que nem todos os imóveis aceitam a dação em pagamento. A decisão cabe ao proprietário ou à incorporadora, dependendo do caso. Por isso, é importante ser flexível na escolha do imóvel e contar com a ajuda do corretor, que sabe quais proprietários aceitam essa forma de pagamento.
Quanto aos valores mínimos e máximos para uma dação, não há limites fixados. O valor da dação dependerá do preço do seu imóvel, determinado após a avaliação, e da negociação entre as partes. No entanto, em geral, as dações costumam ser de até 50% do valor da unidade a ser comprada.
É importante esclarecer que a dação em pagamento de imóvel não é uma troca. Quando a unidade oferecida tem o mesmo valor daquela a ser comprada, pode haver uma troca, mas não é caracterizada como dação. Da mesma forma, oferecer um imóvel com valor superior ao do imóvel desejado é viável, porém também não se trata de dação. Nesses casos, é necessário haver acordo entre as partes envolvidas, o que pode dificultar a transação, já que o vendedor geralmente precisa de dinheiro.
Quanto a um imóvel financiado e não quitado, é possível utilizá-lo na dação, mas é pouco provável que o vendedor aceite. Isso ocorre porque ao aceitar a dação, o vendedor assumirá todos os custos de transferência, quitação do financiamento e impostos, o que pode ser desvantajoso para ele. Portanto, a dação de um imóvel não quitado é difícil de ser aceita.
Caso essa avaliação seja feita por uma incorporadora, é possível que o preço do imóvel fique um pouco abaixo do preço de mercado. Isso acontece porque é necessário compensar o tempo que ela (incorporadora) ficará sem receber o dinheiro que faria parte da venda e está imobilizado. Ou seja: na prática, a incorporadora que adquiriu seu imóvel fica com uma parte do dinheiro "presa" nesse bem, que ainda pode gerar gastos como condomínio e IPTU, diferente das vendas simples em que a empresa simplesmente recebe o pagamento e pode utilizar o dinheiro rapidamente e da forma mais estratégica para ela. Esse é um ponto importante que também é levado em consideração na hora da avaliação, junto com as condições do imóvel.
Vários pontos são levados em consideração:
Localização: geralmente, valores de imóveis no mesmo prédio, na mesma rua e no mesmo bairro servem de referência;
Dimensão: o tamanho do imóvel e os cômodos disponíveis são um dos fatores principais a serem observados - número de quartos, de banheiros, etc;
Número de vagas na garagem: esse é um fator que pode valorizar bastante seu bem. Também é comum observar o tamanho do espaço, se é coberto ou não e se de fácil acesso;
Necessidade de reforma: analisar o estado de conservação do imóvel é importante para perceber se será necessário investir em reformas futuras.
Comodidades do condomínio: a disponibilidade de fatores como piscina e portaria aumentam o valor do imóvel.
A dação pode ser realizada de maneiras diferentes. São 3 formas possíveis: opção de dação, no ato de compra e venda; e na entrega das chaves. Entenda mais sobre cada um deles:
São obras com tempo longo, onde a incorporadora determina um prazo para o cliente vender seu imóvel por conta própria. Caso não seja vendido até o prazo acordado, a incorporadora recebe o imóvel pelo valor avaliado. Esse valor é negociado entre as partes, bem como o prazo.
Geralmente o valor de venda é maior do que o valor acordado para dação, para acelerar a venda. É uma forma de incentivar o proprietário a vender, considerando que ele vai ganhar mais vendendo por conta própria do que se deixar para a incorporadora.
É quando se utiliza seu imóvel como o equivalente ao valor de entrada, dando parte do valor do imóvel a ser adquirido sem desembolsar o dinheiro em si e quitando apenas o saldo restante – que pode ser pago em diferentes modalidades (fluxo de caixa, financiamento, etc.). Essa é a maneira mais comum.
Geralmente, o imóvel na planta tem uma modalidade de pagamento que é o Fluxo de Caixa, o qual encerra junto à obra. Se caso você chegar à data da entrega das chaves com um saldo devedor, você pode usar seu imóvel para quitar.
A dação está prevista em lei e é permitida para vários tipos de bens imobiliários: desde apartamentos, casas e lojas até terrenos, lotes e imóveis na planta. Entretanto, é preciso consultar a construtora ou imobiliária para saber se essa forma de pagamento será aceita pelo proprietário atual.
Por fim, é importante destacar que, mesmo com a dação em pagamento de imóvel, ainda pode ser necessário fazer um financiamento para cobrir a diferença de valor. Juridicamente, a dação é tão válida quanto um pagamento em dinheiro, e a opção de financiamento dependerá da negociação e das condições acordadas entre as partes envolvidas. Por isso, é fundamental conversar com um corretor especializado e explorar as opções de pagamento disponíveis.
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