Você se sente pronto para arcar com as prestações do apartamento dos sonhos, mas está difícil juntar o valor necessário para pagar a entrada. E agora, será que é possível fazer um financiamento de 100% do imóvel junto a um banco?
Neste texto, vamos responder essa pergunta e explicar quais são as alternativas para quem quer financiar um apartamento sem entrada.
É possível fazer um financiamento de 100% do imóvel, mas apenas em casos muito específicos. Um deles é comprar o imóvel na planta, diretamente com as construtoras, que flexibilizam o pagamento da entrada do imóvel.
A regra geral, de acordo com a página do Banco Central, é que até 90% do valor do imóvel pode ser financiado se a operação tiver parcelas dentro do Sistema de Amortização Constante (SAC). Nessa modalidade, as parcelas têm o mesmo valor de amortização mês a mês, e decrescem ao longo do prazo de pagamento.
Já para financiamentos dentro da Tabela Price (cujas parcelas têm valor constante), o financiamento pode alcançar no máximo 80% do valor do imóvel. Essas regras constam na Resolução 4.676/2018. Os bancos, no entanto, são livres para oferecer crédito que cubra menos que esses percentuais definidos como máximos.
O que não é coberto pelo financiamento sai do bolso do comprador e deve ser pago ao vendedor do imóvel, como entrada. O pagamento da entrada normalmente é acordado diretamente entre as partes envolvidas.
Para financiar 100% de um imóvel, você pode optar por um apartamento na planta, negociando diretamente com as construtoras. As empresas costumam dar alguma flexibilidade de pagamento no momento em que a unidade ainda está em construção.
Como esse é um momento no qual as construtoras estão focadas em conseguir compradores para as unidades, o pagamento é mais facilitado. Como comprador, você precisa pensar se vale a pena a espera para se mudar para o apartamento. Lembre-se que o imóvel na planta demora bastante tempo até ficar pronto.
O financiamento direto com a construtora é uma opção cada vez mais comum para aqueles que desejam comprar um imóvel. Esse tipo de financiamento é realizado diretamente com a empresa responsável pela construção do imóvel, sem a necessidade de envolver um banco ou outra instituição financeira.
Uma das principais vantagens do financiamento direto com a construtora é a possibilidade de conseguir juros mais baixos em comparação aos empréstimos oferecidos pelos bancos. Isso ocorre porque as construtoras geralmente possuem um custo de capital menor do que as instituições financeiras, o que pode ser repassado ao comprador.
Além disso, a construtora pode ser uma opção mais fácil e ágil, já que a empresa já possui todas as informações sobre o imóvel e pode fazer uma análise mais rápida do perfil do comprador. Também é possível negociar melhores condições de pagamento, como prazos mais longos e taxas mais baixas.
Outra vantagem, é a possibilidade de obter um imóvel na planta, ou seja, que ainda está em construção. Nesse caso, é possível fazer um pagamento parcelado durante a obra e quitar o restante do valor após a entrega das chaves.
Por fim, é preciso analisar com cuidado todas as condições do financiamento direto com a construtora, incluindo prazos, juros, valores das parcelas, entrada e outras taxas, para garantir que a opção escolhida seja a mais adequada para o perfil do comprador.
Atualmente, é possível financiar um imóvel sem a entrada de 20% do valor do imóvel: muitos bancos já aceitam cobrir 90% do valor do imóvel em suas linhas de crédito. O Santander é um deles: aumentou em 2020 o percentual financiado de 80% para até 90% do valor de avaliação do imóvel.
O Banco Itaú também financia 90% do valor do imóvel. A instituição concede crédito habitacional com valor mínimo de R$ 100 mil. Segundo a Caixa Econômica Federal, o percentual coberto em seus financiamentos varia entre 70% e 90%, dependendo da modalidade do crédito e da configuração das parcelas (se SAC ou Price).
Já vimos que apenas em situações bastante específicas é possível financiar 100% de um imóvel. O mais comum é que você tenha que pagar um valor de entrada. Mas há algumas estratégias que você pode utilizar para conseguir esse dinheiro:
Planejamento financeiro: vale a pena tentar guardar o valor da entrada aos poucos, fazendo um ajuste de gastos com sua família. Tente fazer uma planilha e identificar despesas que podem ser cortadas. Dessa forma, você também garante uma vida financeira mais sustentável a médio e longo prazo
Dinheiro extra: se a compra do imóvel for uma prioridade imediata, você pode vender um bem ou conseguir trabalhos adicionais para conseguir juntar dinheiro para a entrada. Se o seu financiamento for conjunto, é possível que atinja essa cota mais facilmente somando as economias de cada mutuário
FGTS: os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) podem ser utilizados para pagar a entrada do financiamento, além de compor as parcelas e amortizar a dívida. Essa é uma solução bastante comum em operações de crédito imobiliário, e garante que o comprador não precise, muitas vezes, tirar dinheiro do próprio bolso para comprar sua casa ou apartamento
O uso do FGTS para a compra de imóveis financiados está condicionado a uma série de regras. Algumas delas são:
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