Nossos especialista explicam como preencher os dados de financiamento, herança, transações em que há lucro e outros.
Se você realizou a compra ou venda de um imóvel em 2021,saiba que deve indicar está aquisição na declaração do Imposto de Renda 2022. É necessário declarar seus imóveis, e possíveis transações que envolvam esses bens.
A Receita Federal publicou prorrogou o prazo de entrega da Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas, para 31 de maio de 2022.
Então se você tem duvidas de como declarar a compra e venda de imóveis, ainda há tempo de conferir nossas dicas e se preparar.
Neste artigo vamos te explicar “Como declarar a compra ou venda de imóveis no imposto de renda”. Confira!
Se você comprou um imóvel em 2021, será preciso abrir um item na ficha de “Bens e Direitos”. A quantia declarada precisa ser a que foi paga pelo bem até 31de dezembro do ano de 2021.
Escolha o código de acordo com o tipo do imóvel: casa, apartamento, escritório ou terreno. No campo “Discriminação”, deve ser inserida as informações do vendedor do imóvel — como nome CPF ou CNPJ — e indicar se a compra foi realizada à vista ou financiada.
Já no caso de um imóvel comprado mediante a um financiamento, será preciso incluir em qual banco ou instituição financeiro foi feito o financiamento, quantas parcelas já foram pagas e quantas faltam ser pagas no campo de “Discriminação”.
O campo “Situação em 31/12/2019” precisa estar zerado. No campo “Situação em 31/12/2021”, você deve indicar a quantia paga pelo imóvel até a data: a soma do valor de entrada com a quantia das parcelas pagas no ano e os custos extras.
Se o financiamento foi realizado em anos anteriores a 2021, deve-se somar a quantia declarada em 2020 as parcelas pagas ao longo de 2021.
Atente-se que no campo “Situação em 31/12/2020”, é preciso manter a mesma quantia declarada à Receita no ano anterior. Em “Situação em 31/12/2021”, será necessário somar a quantia de 2020 às parcelas pagas durante 2021.
Não, o imóvel financiado é declarado apenas em “Bens e Direitos”. De acordo com as orientações da Receita Federal, não é necessário informar a dívida.
Essa dica é pra você que era incluído como dependente ou que não era obrigado a enviar a declaração em 2021 e agora precisa realizar a própria declaração neste ano.
Mesmo não tendo declarado no ano anterior, você precisa indicar os imóveis que já integravam seu patrimônio antes de 2021.
O procedimento para declarar é parecido a dos tópicos anteriores. Contudo, você deve incluir na “Situação em 31/12/2020” o dinheiro pago até então ou a quantia total do imóvel.
Os bens imobiliários adquiridos por mais de uma pessoa precisam ser declarados por todos os proprietários do bem. A quantia indicada na declaração precisa representar a parte que cada um possui do imóvel.
Se você adquiriu um imóvel em conjunto com outra pessoa, não se esqueça de definir qual a porcentagem e o valor correspondente a cada um do imóvel, para que ambos declarem o IR de forma correta.
Se você possui imóveis no exterior deve declarar o bem na aba “Bens e Direitos”. Isso do mesmo modo que faria com um imóvel adquirido no Brasil.
A Receita Federal entende que o valor do imóvel será aquele pelo qual ele foi comprado.
Sendo assim, é preciso calcular o valor do imóvel na moeda em que ele foi negociado, converter par o dólar e, em seguida para reais — utilizando a cotação dólar PTAX, uma taxa de câmbio calculada durante o dia pelo Banco Central, do dia 31 de dezembro do ano-base.
Se o bem ainda não foi pago totalmente, será necessário discriminar quantas parcelas foram pagas, e o valor delas até 31 de dezembro do ano-base. Será preciso converter a quantia para o real, como mencionado a cima.
Se você ainda não foi contemplado com a carta de crédito no consórcio que contratou, precisa declarar todas as parcelas pagas em 2021 na ficha “Bens e Direitos”. O código é “95 – Consórcio não contemplado”. Atente que todos os lances realizados precisam ser somados a essa quantia.
Na área “Situação em 31/12/2021”, a pessoa deve indicar as quantias pagas até o final de 2021. Se o consórcio foi iniciado em período anterior ao do no ano passado, basta somar o valor pago nos anos anteriores às quantias pagas em 2021.
No campo “Situação em 31/12/2020”, há a necessidade de declarar a soma das quantias pagas em 2020 e nos anteriores. Caso o consórcio tenha começado em 2021, ficará zerada a coluna “Situação em 31/12/2020”.
No campo “Discriminação”, você precisa indicar o nome o CNPJ da administradora do consórcio, o tipo de imóvel (terreno, caso ou apartamento, por exemplo), o número da cota e de parcelas já pagas e a pagar.
Agora se você foi contemplado com a carta de crédito em 2021, a coluna “Situação em 31/12/2020” precisa ficar em branco.
Nesta situação, basta zerar o bem que está sendo trocado e informar, na descrição, que ele foi alienado para a aquisição de um imóvel. Já na declaração do imóvel comprado, deve-se comunicar que uma parcela do pagamento foi quitada pela entrega de determinado pertence, com determinado preço.
Contudo, se foi considerado um valormaior do que o que constava no registro do bem alienado, ele pode ser objeto de ganho de capital. Então, é necessário preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCAC).
No momento em que você assina os compromissos de venda, você já pode informar o item em “Bens e Direitos”, mas é recomendável mencionar na descrição que o imóvel ainda está na planta.
O valor do imóvel recebido por herança deve ser preenchido na ficha de “Rendimentos e Bens Não Tributáveis”, como recebimento de herança, ao mesmo tempo em que entra normalmente em “Bens e Direitos”.
É possível manter o valor histórico do bem ou fazer uma atualização na hora da declaração. No entanto, se o valor for atualizado, essa diferença vai gerar ganho de capital tributável e precisa ser informada no GCAC.
Muitos ficam em dúvida por, na partilha dos bens, precisarem pagar o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). É um imposto estadual que é calculado de acordo com o valor atualizado do imóvel. Muitos acreditam que, por isso, é preciso lançar em suas declarações o mesmo valor. No caso você pode atualizar ou não.
Há uma atenção especial para casos em que o FGTS foi usado na quitação de imóveis. É importante sempre lançar o valor sacado do fundo em “Rendimentos Isentos”, assim a Receita consegue entender de onde veio o dinheiro para pagar o imóvel.
Se você resistiu às dores de cabeça de uma reforma no ano de 2021 não ache que elas acabaram. Pois os gastos com material de construção e mão de obra precisam ser adicionados ao valor do imóvel. O contribuinte deve compartilhar, com a Receita Federal, todas as notas fiscais, recibos e documentos que comprovem esses gastos.
As quantias precisam ser declaradas na ficha “Bens e Direitos”. Existe um código específico para melhorias: “17 – Benfeitorias”. E atenção esse tipo de declaração vale somente para imóveis comprados antes de 1988.
Caso você tenha adquirido o bem após 1988, os custos na reforma poderão ser agregados ao valor do imóvel. Por conta disso, será preciso declarar as benfeitorias na ficha “Bens e Direitos”, pelo código para o respectivo imóvel.
No campo “Discriminação”, você precisa indicar as informações referentes às benfeitorias feitas no imóvel, o dia em que aconteceu o reforma e as quantias gastas com as melhorias.
Quem vendeu imóvel em 2021 deve, antes de preencher a declaração, preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCAP), presente no site da ReceitaFederal. Este programa facilita o cálculo do imposto obtido sobre o lucro da venda de um imóvel.
Por meio do aplicativo, será possível importar os dados para a declaração do IRPF. Após a importação, o lucro obtido na venda do bem será inserido automaticamente na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.
Se a venda for isenta de IR, a quantia será transferida automaticamente para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
Além desse procedimento dos dados no GCap, é preciso excluir o imóvel da sua ficha “Bens e Direitos”. Para efetuar essa alteração, será necessário selecionar o imóvel que tinha sido declarado, e clicar em “Editar”.
No campo “Situação em 31/12/2020”, você deve repetir a quantia do imóvel que tinha sido indicado na declaração do ano anterior. Após isso, será preciso zerar o campo “Situação em 31/12/2021”.
E no campo “Discriminação”, é só indicar que a venda foi efetuada. Mas não esqueça que será preciso mencionar o nome, CPF ou CNPJ do comprador, e a quantia pela qual foi negociado o imóvel.
Vale destacar que o IR que incide sobre o lucro da venda de imóveis é de 15%. Contudo, a operação é isenta do pagamento do imposto se a pessoa vender seu único imóvel por quantia igual ou abaixo de R$ 440. Isso desde que não tenha vendido outra unidade nos últimos cinco anos.
O lucro obtido com a venda do imóvel também possui isenção se ele foi adquirido até 1969. Os imóveis comprados de 1970 a 1988 não possuem isenção. Porém, um percentual fixo é descontado do ganho de capital, conforme o ano de compra do bem.
Você também não paga nenhum tributo sobre a transação se o lucro da venda do imóvel for usado para a aquisição de outra unidade residencial situada no Brasil, em até 180 dias.
Nessa situação, o ganho de capital de uma venda pode ser usado para comprar outro bem residencial com isenção de imposto. Vale destacar que esse benefício pode ser usado somente uma vez a cada cinco anos.
Se você vendeu um imóvel em 2021, mas ainda não quitou seu financiamento, precisa apurar se existiu algum lucro obtido na venda, conforme as parcelas efetivamente a pagar do financiamento.
O lucro indicado no GCap também precisa ser proporcional à fatia já paga pelo bem. Após o cálculo, é preciso declarar o lucro do mesmo modo que realizaria na venda de um bem quitado. Depois, o imóvel precisa ser retirado da ficha “Bens e Direitos”.
Do mesmo modo como na compra de um imóvel por mais de uma pessoa, as quantias das vendas precisam ser declaradas por todos os proprietários do bem. A quantia a ser descriminada deve ser sobre a respectiva parte de cada pessoa.
Da mesma forma como na compra do imóvel no exterior, na venda, será preciso calcular a quantia na moeda em que foi negociada, converter para dólar e, após, para reais — utilizando a cotação dólar PTAX de 31 de dezembro do ano-base.
Agora você já está pronto para fazer o seu Impostosobre a Rendade Pessoas Física. Confira também nosso artigo “COMO TRANSFERIR UM IMÓVEL QUITADO PARA OUTRA PESSOA”.
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